2026年5月28日，国务院发布《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号），这是国家层面首部城市更新专项五年规划，并且在规划中明确"推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs"。

下面将简单梳理该规划核心要点，分析城市更新各类资产的REITs适配性，并尝试探讨从政策到落地的关键路径。

一、规划中的REITs与融资政策要点

规划在"建立城市更新政策体系"章节中，对REITs和融资工具作出如下安排：

值得关注的是，规划首次在国务院层面明确了三项突破：专项债可作项目资本金、REITs写入五年规划、"政府+市场+居民"三方共担机制。这三项突破共同指向一个核心目标——为35万亿的城市更新投资打开市场化融资通道。

二、REITs视角：城市更新资产地图

规划涵盖了丰富的城市更新资产类型。从REITs投资的视角，我们需要区分哪些资产具备装入REITs的潜力。以下按REITs适配度对规划涉及的资产进行梳理：

1.高适配度资产（已入池或近期可入池）

保障性租赁住房：规划明确"优化保障性住房供给""规范发展住房租赁市场"。保租房REITs已有成熟模板（华夏北京保障房REIT、华润有巢REIT等），是城市更新中最具确定性的REITs资产类别。

产业园区：规划提出"推动老旧厂区功能转换""植入新业态新功能"。存量产业园改造后的运营收益稳定，已有多单产业园REITs上市，扩募空间充足。

仓储物流：城市更新中的低效用地再开发可产生优质物流资产，与现有仓储物流REITs板块形成协同。

2.中等适配度资产（需培育或规则适配）

商业基础设施：规划提及"推动消费基础设施改造升级""发展首发经济"。购物中心、社区商业等资产通常现金流较好，尤其是商业不动产REITs近期市场非常火热。但对于需要改造升级的此类资产，不仅需要前期高投入、专业化市场运营和较长时间的培育期，同时也需要关注土地使用权剩余期限、权属清晰度等问题。

城市公共设施：停车场、充电桩等具有使用者付费机制的资产，可通过市场化运营形成稳定现金流，但单体规模较小，需要资产包模式。

3．低适配度/公益类资产（需结构创新）

市政管网、老旧小区改造、危旧房整治等项目公益性强、自身现金流弱，难以直接装入REITs。但可通过"综合开发"模式捆绑商业资产，或探索以特许经营权收益为基础的创新结构。

三、从政策到落地的关键挑战

规划提供了政策框架，但REITs批量入市仍面临现实挑战：

权属确认：城市更新项目涉及城中村、老旧厂区等复杂产权，确权周期长。需自然资源部和住建部的产权登记配套细则尽快落地。

现金流培育：大量项目处于改造期而非运营期，缺乏历史业绩支撑。培育"成熟资产"需要3-5年甚至更长的运营周期。

估值逻辑：城市更新项目前期投入大、改造周期长，如何在REITs估值中合理反映改造成本的资本化价值，需要市场逐步形成共识。

四、展望与行动建议

1、市场机遇

35万亿的城市更新投资空间，即使只有5%-10%通过REITs退出，也将带来2-3.5万亿的潜在市场。这对当前2000多亿的基础设施REITs市场而言，是十倍级的扩容信号。

2、行动建议

提前布局：与地方政府、城投平台建立合作，提前介入优质城市更新项目，锁定Pre-REITs机会。

培育能力：建立城市更新资产的运营能力，特别是保障性租赁住房、商业地产和产业园的专业运营团队。

关注细则：密切跟踪专项债作资本金的项目认定标准、REITs发行对城市更新项目的差异化安排等配套政策。